楼市金九银十面临假性回暖

    SOHO中国董事长潘石屹8月31日通过博客表示，今年4月份以来，住房成交量明显下降，这几周有些城市的成交量回升，并不一定是住房价格上涨的先兆。理由主要有三点：住房供应量下半年加大；保障房将推向市场；一系列调控政策出台，开发商资金紧张，这一点很重要。

    潘石屹表示，上市开发企业在所有开发商中应该是资金状况不错的，但今年半年报公布结果让市场很吃惊，有些上市开发企业的负债率高达100%以上。这都是这半年来发生的变化，真正降价的压力是来自企业内部资金的紧张。

    由于信贷收紧、股市再融资受阻、银信合作被叫停等，开发商融资渠道越发狭窄。业内人士认为，如果楼市成交持续清淡，银行信贷持续吃紧，一些财务指标不够稳健的开发商终将出现资金问题。加之在建项目的资金消耗速度非常快，投资沉没成本高而不具备弹性，完工百分比越高的项目，更想尽快回笼资金，这些都将加剧开发商资金压力并迫使其降价。

    最新统计数据还显示，已公布中期业绩的112家A股上市房地产公司，共有77家公司经营性现金流为负值，比2009年末的35家增加了一倍多。多位分析师表示，约七成公司经营性现金流为负，说明整个行业资金吃紧。

    考验

    后续调控压力加大

    部分城市楼盘“量价齐升”的现象正在让本轮楼市调控效果备受考验。目前，楼市已经进入深度博弈期，买卖双方几乎势均力敌，政策的走向将成为今后楼市走向的关键性因素。

    中原地产华北区域董事总经理李文杰告诉《经济参考报》记者，本轮楼市调控的效果肯定有，但当前楼市调控面临的局面仍然十分复杂，投机性需求能否长期受到抑制仍存较大疑虑，后续楼市调控的压力在加大。

    林蕾表示，国务院副总理李克强8月份两次有关抑制房地产投机行为、继续贯彻调控政策的讲话，已明确传达出中央政府“调控不放松”的态度。将这一表态与当前调整经济结构、转变经济增长方式的大背景联系起来，有理由猜测，自2010年4月17日启动的本轮调控，不会很快结束，而且有可能成为2004年以来持续时间最长的楼市调控。

    虽然目前房地产市场已趋于稳定，但如果所谓的回暖伴随着价格的反弹，那么，出台更严厉调控政策的可能性并非不存在。

    林蕾认为，近期出台对住宅征收房产税的可能性不大，但若有必要，至少会加快出台预售资金监管的政策。虽然上周传闻国有商业银行停止发放开发贷款的消息未予证实，但从实际情况看，银行存在继续紧缩开发贷款的趋势。这些措施对开发商原本紧张的资金链是一个很大的挑战，从而增加了其降价的压力。

    高姗也认为，成交量的快速反弹、成交价格的止跌回升，易让决策层认为本轮调控未达预期效果，从而追加实施更为严厉的调控手段。目前北京正在酝酿的房地产预售金监管以及筹备已久的房地产税，包括正在开展的打击开发商囤地行为等新的调控政策一旦推出并落到实处，房地产业将不可避免的遭受新一轮的打压。

    不过，中国房地产学会副会长陈国强并不认同“将出台第二轮楼市调控”的说法。他在接受《经济参考报》记者采访时说，本轮楼市调控措施好多都是长期性政策，不可能说变就变，对政府来说，需要的是进一步深化和细化。

    “短期内，房价反弹并不具备条件，因为目前楼市仍存去库存化阶段，下半年的销售压力比上半年更大。为此，开发商应调整心态，采取务实、灵活的销售策略，主动让利，以换取成交量。”陈国强说。

    李文杰对此也认为，在楼市调控方面，政府要考虑的因素其实非常多，并非只考虑房价，鉴于下半年中国经济增速有所放缓已成共识，这或许会影响到后续的楼市调控，即在不放松的同时也不加码。

    无独有偶，国家发改委投资研究所所长罗云毅此前曾表示，上半年政府对房地产市场的调控基本上达到了预期，现在还看不到出台新的房地产调控政策的前景，主要问题还是进一步完善政府提出的房地产调控措施。

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